Huurindexatie EPC in Vlaanderen: Wat JIJ moet weten

In een notendop:
Een EPC (energieprestatiecertificaat) geeft de energiezuinigheid van een woning weer (label A+ tot F). Jaarlijkse huurindexatie past de huur aan volgens de Belgische gezondheidsindex. Sinds 2022 zijn er extra regels in Vlaanderen rond het EPC en de impact op huurindexatie: energiezuinige huizen mogen wél volledig geïndexeerd worden, maar bij energieverslindende huizen gelden beperkingen of een correctiefactor.

Wat is een EPC?

Een EPC (energieprestatiecertificaat) is een officieel attest dat toont hoe energiezuinig een woning is. Het label loopt van A+ (zeer energiezuinig) tot F (energieverslindend). Sinds 1 januari 2009 is een geldig EPC verplicht bij verhuur (en verkoop) van woningen. Het certificaat vermeldt onder andere:

• isolatiegraad
• verwarmingsinstallatie
• jaarlijks geschat energieverbruik
• aanbevelingen om de woning zuiniger te maken

Een EPC is maximaal 10 jaar geldig. Een verlopen EPC telt als “geen EPC” en dan gelden de strengste indexatieregels. Bezoek onze pagina over EPC’s om meer gedetailleerde informatie hierover terug te vinden.

Wat is huurprijsindexatie?

Huurprijsindexatie betekent dat de huur jaarlijks aangepast wordt aan de gestegen kosten van levensonderhoud. In België gebeurt dit volgens de officiële gezondheidsindex. Concreet bereken je de nieuwe huur als:

Geïndexeerde huur = basishuur × (nieuwe gezondheidsindex / oude gezondheidsindex)

Zolang het huurcontract dit toelaat, mag de verhuurder elk jaar (op de verjaardag van het contract) de huur verhogen volgens deze formule. Is de gezondheidsindex gestegen, dan stijgt ook de huur proportioneel.

Regels in 2022–2023 voor indexering huurprijs door EPC: bevroren of beperkt

Om energiezuiniger wonen te stimuleren, voerde de Vlaamse regering tijdelijke maatregelen in voor energieverslindende huurwoningen van 1 oktober 2022 tot 30 september 2023:

• Geen indexering huurprijs voor EPC label E, F of woningen zonder EPC.
  De verhuurder mocht de huur niet laten stijgen bij deze woningen.
• Beperkte indexering bij label D.
  De verhuurder mocht slechts 50% van de normale stijging doorrekenen. Concreet: het verschil tussen nieuwe huur (volledig geïndexeerd) en oude huur werd door twee gedeeld en bij de oude huur opgeteld.
• Volledige indexering huurprijs voor EPC label A, B, C (incl. A+).
  Deze huizen mochten gewoon volledig geïndexeerd worden.

Deze maatregel gold voor alle bestaande private huurovereenkomsten die vóór 1 oktober 2022 ingingen, want de bedoeling was huurders van slecht geïsoleerde woningen extra te beschermen en verhuurders te stimuleren om hun woning energiezuiniger te maken. Echter vielen sociale woningen niet onder deze regeling.

Nieuwe regels vanaf 1 oktober 2023

Per 1 oktober 2023 zijn de tijdelijke beperkingen vervangen door een nieuwe regeling. Woninghuur met een verlopen of slecht EPC (D, E, F of geen EPC) mag weer geïndexeerd worden, maar met een correctiefactor. Concreet:

1. Bereken eerst de huur met de standaardformule (basishuur × nieuwe index / oude index).
2. Vermenigvuldig daarna met de juiste correctiefactor (afhankelijk van EPC-label en contractverjaardag).

Samengevat:

• Woning met label D, E, F (of geen EPC) en contract vóór 1/10/2022: indexeren met correctiefactor.
• Woning met label A+, A, B, C: volledige indexering blijft toegestaan.
• Nieuwe huurcontracten (vanaf 1/10/2022): geen beperkingen, normale indexering.

Zo blijft de huurprijs bij slecht geïsoleerde woningen ook op lange termijn lager dan bij energiezuinige woningen.

Impact van epc op huurindexatie voor huurders en verhuurders

Huurders in slecht geïsoleerde huizen (E/F of geen label):

• Minder sterke huurstijgingen, eerst zelfs een volledige bevriezing (2022–2023) en nadien een indexatie met correctiefactor.
• Indien de verhuurder onterecht volledige indexatie doorrekent, kan de huurder weigeren het teveel te betalen.

Huurders in energiezuinige huizen (A–C):

• Geen verandering, volledige indexatie blijft van toepassing.

Verhuurders van energieverslindende huizen:

• Minder huurinkomsten dan vroeger door de correctiefactor. Investeren in energiezuinigheid wordt financieel aantrekkelijker om volledige indexatie te behouden.

Verhuurders in het algemeen:

• EPC-label moet altijd beschikbaar zijn bij een indexatie. Zonder geldig EPC mag je de hoogste indexatie niet toepassen.

Uitzonderingen en veelgemaakte fouten

• Contractdatum telt.
  Alleen contracten vóór 1 oktober 2022 vallen onder de correctiefactorregeling. Daardoor indexeer je nieuwe contracten volledig volgens de normale regels.
• Geen EPC = strengste maatregel.
  Een woning zonder geldig EPC wordt behandeld alsof ze label F heeft. Een verlopen EPC geldt dus niet.
• Studentenkoten en sociale woningen.
  De regels golden formeel niet voor studentenhuurovereenkomsten en sociale woningen, al lopen hier nog juridische discussies over.
• Vergeten correctiefactor toe te passen.
  Dit gebeurt vaak. De huurder kan dan weigeren het teveel betaalde terug te betalen.

Voorbeeld indexering huurprijs door EPC

Bijvoorbeeld: een huurder betaalt €600/maand basishuur en de gezondheidsindex stijgt van 108,98 naar 132,96 na één jaar.
Normale berekening: €600 × (132,96 / 108,98) = €732,02.

• Energiezuinig huis (label A–C): huur wordt €732,02.
• Matig zuinig (label D): correctiefactor (bv. 0,945) toegepast → huur wordt €692,02.
• Energieverslindend (label E/F of geen EPC): correctiefactor (bv. 0,89) toegepast → huur wordt €652.

Met andere woorden een beter EPC-label leidt tot een hogere huurindexatie. Dit stimuleert verhuurders om hun woningen energiezuiniger te maken.

Samenvattend

• Controleer het EPC-label vóór elke indexatie.
• Gebruik een huurcalculator om correct te indexeren met de juiste correctiefactor.
• Huurder? Controleer je indexatieberekening. Is er geen geldig EPC of past je verhuurder onterecht een volledige indexering toe, dan hoef je het verschil niet te betalen.